HK_绿城服务(02869)财报Greentown Service Group Co. Ltd. · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$4.09

52周区间 3.58 – 5.12

市盈率 (TTM)

13.10

历史曾 17.59–17.66倍

市净率

1.46

历史曾 1.77–1.78倍

股息率

2.0%

最新DPS HK$0.08

总市值

HK$127.64亿

≈117.10亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高14.2%，距高点低25.2%；PE 13.10倍、PB 1.46倍，年度历史参照分别为17.59–17.66倍与1.77–1.78倍。

30 秒结论：最新营收191.64亿元、归母净利润8.80亿元，ROE 11.2%，净现比1.70倍；主要疑点是收益上行与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 ✓ 收益上行 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✕ 股本扩张 4利润率 ✓ 毛利平稳 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

绿城服务于2016-07-12在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事提供物业服务的公司。该公司还从事园区服务、咨询服务、科技服务以及其他业务。物业服务提供一系列物业管理服务,例如保安、保洁、园艺、物业维修及保养服务。咨询服务提供在设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理、营销管理咨询服务、示范单位管理服务、管理咨询服务等。园区服务主要包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化教育服务。科技服务提供智慧、普惠、实惠的一体化解决方案。其他业务主要为投资物业租赁业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）上市后口径；识别到IPO/优先股会计断点，早期每股数据不列

指标	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	1.34	1.85	2.42	3.08	3.14	3.87	4.60	5.26	5.66	6.11
①每股收益（基本）	0.12	0.14	0.17	0.17	0.23	0.26	0.17	0.19	0.25	0.28
每股经营现金流	0.14	0.19	0.24	0.33	0.41	0.31	0.22	0.45	0.47	0.49
每股股息 HK$	0.04	0.06	0.07	0.07	0.08	0.16	0.10	0.15	0.13	0.08
每股净资产	0.55	0.61	0.75	0.88	2.19	2.25	2.28	2.37	2.50	2.55
③加权平均股本（亿股）	23.80	27.68	28.43	28.08	30.89	32.55	32.21	32.03	31.66	31.44
②净资产收益率（平均）	30.9%	21.3%	22.8%	18.8%	14.8%	12.2%	7.7%	8.3%	10.3%	11.2%

1长期记录 —— 上市后口径列出10期，EPS从0.12元到0.28元；最深一期为2016年EPS 0.12元，序列接近上行。 ✓

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从23.80亿股到31.44亿股，累计变化32.1%；最新每股股息为HK$0.08。 ✕

5估值锚 —— 当前PE 13.10倍、PB 1.46倍，相对年度历史参照PE 17.59–17.66倍、PB 1.77–1.78倍；最新归母净利润8.80亿元，估值必须与当前利润所处状态一并核对。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	22.05	29.19	37.22	51.40	67.10	85.82	101.06	125.66	148.56	168.12	178.93	191.64
营收同比	31.9%	32.4%	27.5%	38.1%	30.5%	27.9%	17.8%	24.3%	18.2%	17.1%	6.4%	7.1%
归母净利润（亿元）(A)	1.49	1.98	2.86	3.87	4.83	4.77	7.10	8.46	5.48	6.05	7.85	8.80
净利润同比	87.5%	32.8%	44.3%	35.7%	24.7%	-1.2%	48.8%	19.1%	-35.3%	10.6%	29.7%	12.1%
④毛利率	16.5%	18.2%	19.2%	18.4%	17.8%	18.0%	19.0%	18.5%	16.2%	16.8%	16.8%	17.3%
④净利率	6.8%	6.9%	7.9%	7.6%	6.9%	5.5%	7.3%	7.1%	4.3%	4.1%	4.8%	4.9%
②净资产收益率（平均）(A)	77.3%	116.8%	30.9%	21.3%	22.8%	18.8%	14.8%	12.2%	7.7%	8.3%	10.3%	11.2%
②投入资本回报率	20.1%	24.1%	30.0%	23.2%	18.2%	10.9%	10.9%	9.9%	5.1%	4.9%	6.3%	7.3%
资产负债率(A)	83.3%	90.9%	47.5%	51.9%	55.0%	65.3%	45.6%	48.7%	53.3%	54.5%	51.7%	52.4%
经营现金流（亿元）	3.33	5.11	3.94	5.29	6.56	9.19	13.16	10.19	6.95	14.36	14.75	15.28
存货周转天数	297.81	1,259.34	496.48	60.89	26.31	22.37	23.96	26.26	24.80	23.28	23.40	28.21

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 11.2%、ROIC 7.3%、资产负债率52.4%；全期经营现金流/归母净利润为1.70倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从16.5%到17.3%，总体上行；净利率最新为4.9%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 ✓

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$4.09 × 31.21亿股	≈ 117.10亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 13.86亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈4.61×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈52.5%
回报的历史区间	披露ROIC	4.91% – 30.00%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：31.21亿股（每手2000股）。

负债结构：总负债95.99亿元，资产负债率52.4%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.08，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约127.64亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	180.82	176.94	183.17
总负债（亿元）	98.56	91.51	95.99
资产负债率	54.5%	51.7%	52.4%
流动比率	1.42	1.48	1.42
期末现金（亿元）	45.31	48.54	53.20
归母净资产（亿元）	74.06	77.89	79.60

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2016→2025）

指标	年复合
①营收	20.0%
①净利润	13.3%
每股营收	18.4%
每股净资产	18.6%
每股股息	8.0%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	绿城服务的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点14.2%，PE/PB为13.10/1.46倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 11.2%、ROIC 7.3%；最弱证据是净现比1.70倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化32.1%、最新DPS为HK$0.08；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查绿城服务的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对绿城服务年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 上市前失真期保留在经营表、每股表从识别到的IPO断点起列；IPO当年加权股本受时点影响。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。