HK_绿城中国(03900)财报Greentown China Holdings Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$7.21

52周区间 6.30 – 11.98

市盈率 (TTM)

232.97

历史曾 8.75–15.20倍

市净率

0.47

历史曾 0.60–0.67倍

股息率

无

最新DPS HK$—

总市值

HK$183.11亿

≈167.99亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高14.4%，距高点低66.2%；PE 232.97倍、PB 0.47倍，年度历史参照分别为8.75–15.20倍与0.60–0.67倍。

30 秒结论：最新营收1,549.66亿元、归母净利润0.71亿元，ROE 0.2%，净现比1.49倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

绿城中国于2006-07-13在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事供销售住宅物业发展业务的投资控股公司。该公司通过五个分部开展其业务。物业发展分部主要从事住宅、商业物业的开发和销售。酒店业务分部主要从事酒店的运营。物业投资分部主要从事物业的投资和租赁业务。项目管理分部主要提供物业建设项目的项目管理服务。其他分部主要从事建筑材料的销售、设计和装修以及其他业务。该公司主要在中国国内市场开展业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）上市后口径；识别到IPO/优先股会计断点，早期每股数据不列

指标	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	27.81	28.37	26.37	40.09	50.22	51.89	62.56	61.02
①每股收益（基本）	0.18	0.55	1.05	1.31	1.03	1.22	0.63	0.03
每股经营现金流	-7.63	-3.77	-1.24	2.34	5.76	9.07	11.38	2.21
每股股息 HK$	0.27	0.33	0.42	0.54	0.55	0.47	0.33	—
每股净资产	10.86	10.89	12.69	13.66	14.18	14.23	14.30	13.85
③加权平均股本（亿股）	55.74	45.10	36.16	34.12	26.76	25.55	25.34	23.66
②净资产收益率（平均）	3.5%	9.0%	12.7%	13.4%	7.8%	8.6%	4.4%	0.2%

1长期记录 —— 上市后口径列出8期，EPS从0.18元到0.03元；最深一期为2025年EPS 0.03元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从55.74亿股到23.66亿股，累计变化-57.5%；最新每股股息为HK$—。 ✓

5估值锚 —— PB 0.47倍，市值183.11亿港元对应归母净资产351.84亿元人民币；现金591.60亿元、总资产4,498.61亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	320.49	260.47	289.76	419.53	603.03	615.93	657.83	1,002.40	1,271.53	1,313.83	1,585.46	1,549.66
营收同比	10.5%	-18.7%	11.2%	44.8%	43.7%	2.1%	6.8%	52.4%	26.8%	3.3%	20.7%	-2.3%
归母净利润（亿元）(A)	20.72	8.13	19.17	21.90	10.03	24.80	37.96	44.69	27.56	31.18	15.96	0.71
净利润同比	-57.6%	-60.7%	135.7%	14.2%	-54.2%	147.2%	53.1%	17.7%	-38.3%	13.1%	-48.8%	-95.6%
④毛利率	25.4%	20.8%	20.8%	19.2%	22.8%	25.4%	23.7%	18.1%	17.3%	13.0%	12.8%	11.9%
④净利率	10.0%	4.8%	7.7%	6.4%	3.9%	6.4%	8.8%	7.7%	7.0%	5.1%	2.6%	1.5%
②净资产收益率（平均）(A)	8.5%	3.4%	7.4%	8.6%	3.5%	9.0%	12.7%	13.4%	7.8%	8.6%	4.4%	0.2%
②投入资本回报率	1.9%	0.7%	1.5%	1.4%	0.5%	1.1%	1.4%	1.3%	0.7%	0.8%	0.4%	0.0%
资产负债率(A)	72.6%	74.6%	76.8%	80.2%	78.5%	79.5%	79.6%	79.3%	79.2%	78.7%	77.7%	76.5%
经营现金流（亿元）	0.96	7.26	34.50	-150.83	-165.56	-81.76	-31.04	58.61	145.93	229.74	288.31	56.19
存货周转天数	0.39	0.30	0.28	0.31	0.33	0.28	0.24	0.32	0.37	0.40	0.51	0.58

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.2%、ROIC 0.0%、资产负债率76.5%；全期经营现金流/归母净利润为1.49倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从25.4%到11.9%，总体下行；净利率最新为1.5%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$7.21 × 25.40亿股	≈ 167.99亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 48.89亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈-8.66×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈-20.4%
回报的历史区间	披露ROIC	0.02% – 1.95%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：25.40亿股（每手500股）。

负债结构：总负债3,441.47亿元，资产负债率76.5%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$—，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约183.11亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	5,355.37	5,077.85	4,498.61
总负债（亿元）	4,216.02	3,943.01	3,441.47
资产负债率	78.7%	77.7%	76.5%
流动比率	1.53	1.53	1.60
期末现金（亿元）	697.58	688.62	591.60
归母净资产（亿元）	361.30	363.28	351.84

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2018→2025）

指标	年复合
①营收	14.4%
①净利润	-31.5%
每股营收	11.9%
每股净资产	3.5%
每股股息	—

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	绿城中国的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点14.4%，PE/PB为232.97/0.47倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.2%、ROIC 0.0%；最弱证据是净现比1.49倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化-57.5%、最新DPS为HK$—；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查绿城中国的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对绿城中国年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 上市前失真期保留在经营表、每股表从识别到的IPO断点起列；IPO当年加权股本受时点影响。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。