HK_恒隆集团(00010)财报Hang Lung Group Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$13.56

52周区间 12.34 – 16.89

市盈率 (TTM)

13.48

历史曾 9.45–11.84倍

市净率

0.19

历史曾 0.16–0.20倍

股息率

6.3%

最新DPS HK$0.86

总市值

HK$184.64亿

≈169.39亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高9.9%，距高点低24.6%；PE 13.48倍、PB 0.19倍，年度历史参照分别为9.45–11.84倍与0.16–0.20倍。

30 秒结论：最新营收94.06亿元、归母净利润12.37亿元，ROE 1.4%，净现比1.85倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

恒隆集团于1972-10-12在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事物业租赁业务的投资控股公司。该公司通过两个分部经营业务。物业租赁分部从事物业租赁业务。该公司的投资物业组合包括主要位于中国大陆和香港的商铺、写字楼、住宅、服务式公寓和停车场。物业销售分部在中国大陆和香港从事物业的发展和销售。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	10.25	5.89	8.97	7.23	6.44	6.21	5.89	6.56	7.18	7.24	8.00	6.91
①每股收益（基本）	3.98	1.99	2.44	3.26	3.40	4.49	-0.95	1.55	1.79	1.87	1.09	0.91
每股经营现金流	9.00	3.71	4.62	5.43	3.93	3.75	2.32	1.83	2.91	2.68	3.55	4.02
每股股息 HK$	0.81	0.80	0.80	0.80	0.80	0.82	0.84	0.86	0.86	0.86	0.86	0.86
每股净资产	44.05	46.44	49.70	51.04	55.63	60.06	56.93	57.55	60.89	62.80	65.14	65.59
③加权平均股本（亿股）	13.54	13.55	13.60	13.63	13.62	13.60	13.64	13.63	13.59	13.65	13.67	13.56
②净资产收益率（平均）	9.3%	4.2%	4.9%	6.7%	6.2%	7.7%	-1.7%	2.8%	2.9%	3.0%	1.7%	1.4%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从3.98元到0.91元；最深一期为2020年EPS -0.95元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从13.54亿股到13.56亿股，累计变化0.2%；最新每股股息为HK$0.86。 ✓

5估值锚 —— PB 0.19倍，市值184.64亿港元对应归母净资产893.11亿元人民币；现金57.89亿元、总资产2,133.69亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	138.89	79.82	122.08	98.42	87.75	84.52	80.17	89.27	97.73	98.61	108.90	94.06
营收同比	80.9%	-45.9%	43.2%	-13.7%	-14.9%	-5.8%	1.0%	14.6%	0.2%	-0.5%	8.1%	-11.4%
归母净利润（亿元）(A)	53.84	26.90	33.21	44.42	46.31	61.06	-12.97	21.17	24.28	25.47	14.94	12.37
净利润同比	49.8%	-53.0%	15.6%	43.1%	-0.5%	29.0%	-122.6%	268.0%	5.0%	3.4%	-42.6%	-15.1%
④毛利率	76.1%	73.0%	68.4%	70.6%	72.4%	73.1%	72.2%	71.5%	70.2%	71.6%	58.0%	65.6%
④净利率	72.3%	62.9%	50.6%	79.3%	92.8%	133.3%	-22.9%	46.5%	43.8%	45.2%	24.1%	23.6%
②净资产收益率（平均）(A)	9.3%	4.2%	4.9%	6.7%	6.2%	7.7%	-1.7%	2.8%	2.9%	3.0%	1.7%	1.4%
②投入资本回报率	7.2%	3.3%	3.7%	5.1%	4.5%	5.1%	-1.1%	1.7%	1.7%	1.7%	1.0%	0.8%
资产负债率(A)	29.5%	28.3%	25.9%	23.6%	24.1%	25.8%	29.1%	30.9%	31.5%	33.1%	35.0%	34.3%
经营现金流（亿元）	121.91	50.26	62.87	73.87	53.48	51.04	31.65	24.88	39.69	36.45	48.29	54.75
存货周转天数	0.86	0.65	1.38	1.73	1.35	0.62	0.39	0.33	0.29	0.24	0.36	0.26

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 1.4%、ROIC 0.8%、资产负债率34.3%；全期经营现金流/归母净利润为1.85倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从76.1%到65.6%，总体下行；净利率最新为23.6%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$13.56 × 13.62亿股	≈ 169.39亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 37.37亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈2.98×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈4.5%
回报的历史区间	披露ROIC	-1.05% – 7.19%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：13.62亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债731.29亿元，资产负债率34.3%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.86，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约184.64亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	2,097.46	2,175.90	2,133.69
总负债（亿元）	693.58	761.95	731.29
资产负债率	33.1%	35.0%	34.3%
流动比率	1.59	1.46	1.55
期末现金（亿元）	56.75	99.20	57.89
归母净资产（亿元）	855.11	886.92	893.11

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	-3.5%
①净利润	-12.5%
每股营收	-3.5%
每股净资产	3.7%
每股股息	0.5%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	恒隆集团的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点9.9%，PE/PB为13.48/0.19倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 1.4%、ROIC 0.8%；最弱证据是净现比1.85倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化0.2%、最新DPS为HK$0.86；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查恒隆集团的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对恒隆集团年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。