HK_恒隆地产(00101)财报Hang Lung Properties Ltd. · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$7.46

52周区间 6.83 – 9.90

市盈率 (TTM)

21.49

历史曾 15.09–17.42倍

市净率

0.29

历史曾 0.25–0.29倍

股息率

7.0%

最新DPS HK$0.52

总市值

HK$388.15亿

≈356.10亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高9.2%，距高点低32.7%；PE 21.49倍、PB 0.29倍，年度历史参照分别为15.09–17.42倍与0.25–0.29倍。

30 秒结论：最新营收89.87亿元、归母净利润16.31亿元，ROE 1.4%，净现比1.23倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 △ 轻度稀释 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

恒隆地产于1954-01-01在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事物业租赁的投资控股公司。该公司通过两个分部运营业务。物业租赁分部从事中国内地物业的租赁,包括于上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州以“恒隆广场”命名的物业组合。其还从事香港物业的租赁,其物业组合包括商铺,办公楼,住宅及服务式寓所等。物业销售分部从事香港物业的销售,包括浪澄湾单位,蓝塘道23-39半独立式大宅。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	3.00	1.67	2.60	2.08	1.83	1.76	1.68	1.88	2.05	2.08	2.18	1.78
①每股收益（基本）	2.06	0.95	1.23	1.51	1.58	1.23	-0.48	0.70	0.76	0.80	0.43	0.33
每股经营现金流	2.70	1.02	1.34	1.59	1.12	1.06	0.64	0.50	0.82	0.75	0.96	1.05
每股股息 HK$	0.76	0.75	0.75	0.75	0.75	0.76	0.77	0.78	0.78	0.72	0.52	0.52
每股净资产	20.06	20.77	21.76	21.87	23.17	23.87	22.37	22.27	22.90	23.06	23.42	23.39
③加权平均股本（亿股）	44.84	45.06	44.89	44.88	44.88	45.05	45.11	44.98	45.13	45.11	46.80	48.81
②净资产收益率（平均）	9.1%	3.9%	4.8%	6.2%	5.9%	4.5%	-1.9%	2.8%	2.8%	3.0%	1.6%	1.4%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从2.06元到0.33元；最深一期为2020年EPS -0.48元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从44.84亿股到48.81亿股，累计变化8.8%；最新每股股息为HK$0.52。 △

5估值锚 —— PB 0.29倍，市值388.15亿港元对应归母净资产1,216.90亿元人民币；现金53.76亿元、总资产2,013.39亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	134.34	74.96	116.81	93.61	82.43	79.29	75.52	84.38	92.43	93.49	104.11	89.87
营收同比	86.4%	-47.5%	45.9%	-14.2%	-16.0%	-5.9%	1.4%	15.0%	0.3%	-0.3%	9.0%	-11.5%
归母净利润（亿元）(A)	92.33	42.66	55.41	67.91	70.78	55.29	-21.64	31.62	34.27	35.98	19.94	16.31
净利润同比	62.3%	-56.5%	21.7%	31.1%	-0.6%	-23.6%	-141.7%	250.4%	-0.8%	3.5%	-45.8%	-16.1%
④毛利率	76.4%	73.2%	68.3%	70.6%	72.5%	73.3%	72.2%	71.4%	70.1%	71.6%	57.4%	65.6%
④净利率	71.4%	62.0%	50.6%	76.3%	92.0%	110.7%	-22.9%	46.6%	42.5%	44.6%	23.6%	23.4%
②净资产收益率（平均）(A)	9.1%	3.9%	4.8%	6.2%	5.9%	4.5%	-1.9%	2.8%	2.8%	3.0%	1.6%	1.4%
②投入资本回报率	8.1%	3.5%	4.2%	5.3%	4.9%	3.5%	-1.3%	1.9%	1.9%	2.0%	1.1%	0.9%
资产负债率(A)	28.0%	26.7%	24.4%	22.5%	23.0%	26.1%	29.9%	32.0%	32.7%	34.6%	36.4%	35.2%
经营现金流（亿元）	121.19	45.74	60.25	71.53	50.28	47.65	28.73	22.34	36.97	33.64	45.89	52.96
存货周转天数	0.83	0.61	1.34	1.66	1.28	0.59	0.37	0.31	0.28	0.23	0.35	0.25

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 1.4%、ROIC 0.9%、资产负债率35.2%；全期经营现金流/归母净利润为1.23倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从76.4%到65.6%，总体下行；净利率最新为23.4%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$7.46 × 52.03亿股	≈ 356.10亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 35.78亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈8.45×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈3.1%
回报的历史区间	披露ROIC	-1.34% – 8.13%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：52.03亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债708.54亿元，资产负债率35.2%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.52，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约388.15亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	1,969.23	2,052.55	2,013.39
总负债（亿元）	681.29	746.37	708.54
资产负债率	34.6%	36.4%	35.2%
流动比率	1.52	1.42	1.51
期末现金（亿元）	47.77	94.44	53.76
归母净资产（亿元）	1,199.91	1,218.55	1,216.90

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	-3.6%
①净利润	-14.6%
每股营收	-4.6%
每股净资产	1.4%
每股股息	-3.4%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	恒隆地产的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点9.2%，PE/PB为21.49/0.29倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 1.4%、ROIC 0.9%；最弱证据是净现比1.23倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化8.8%、最新DPS为HK$0.52；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查恒隆地产的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对恒隆地产年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。