HK_希慎兴业(00014)财报Hysan Development Company Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$17.69

52周区间 13.56 – 22.49

市盈率 (TTM)

57.68

历史曾 366.79–444.25倍

市净率

0.28

历史曾 0.19–0.24倍

股息率

6.1%

最新DPS HK$1.08

总市值

HK$181.68亿

≈166.68亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高30.5%，距高点低27.1%；PE 57.68倍、PB 0.28倍，年度历史参照分别为366.79–444.25倍与0.19–0.24倍。

30 秒结论：最新营收31.29亿元、归母净利润2.85亿元，ROE 0.5%，净现比1.49倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 ✓ 毛利平稳 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

希慎兴业于1981-09-18在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事物业租赁的公司。该公司通过四个分部经营其业务。商铺分部从事商铺及相关设施的租赁。写字楼分部从事写字楼及相关设施的租赁。住宅分部从事住宅物业及相关设施的租赁。物业发展分部从事物业的发展和销售。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	2.39	2.72	3.02	2.84	3.26	3.42	3.00	2.85	3.01	2.83	3.07	3.05
①每股收益（基本）	3.64	2.29	1.04	2.91	5.06	4.15	-2.05	1.09	-1.00	-0.77	0.03	0.28
每股经营现金流	1.78	2.01	2.50	1.99	2.30	2.75	1.65	1.96	2.08	1.95	2.12	2.01
每股股息 HK$	1.25	1.33	1.35	1.38	1.44	1.44	1.44	1.44	1.44	1.08	1.08	1.08
每股净资产	51.50	55.61	58.78	56.94	63.50	67.73	60.38	58.81	61.06	59.28	59.51	57.57
③加权平均股本（亿股）	10.64	10.63	10.47	10.45	10.46	10.46	10.44	10.40	10.33	10.26	11.67	10.16
②净资产收益率（平均）	7.5%	4.3%	1.8%	5.3%	8.4%	6.4%	-3.4%	1.9%	-1.6%	-1.3%	0.1%	0.5%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从3.64元到0.28元；最深一期为2020年EPS -2.05元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从10.64亿股到10.16亿股，累计变化-4.5%；最新每股股息为HK$1.08。 ✓

5估值锚 —— PB 0.28倍，市值181.68亿港元对应归母净资产591.21亿元人民币；现金34.60亿元、总资产1,042.51亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	25.43	28.74	31.62	29.66	34.08	35.72	31.22	29.50	30.91	29.09	31.57	31.29
营收同比	5.3%	6.4%	3.1%	0.4%	9.6%	2.5%	-7.0%	-2.7%	-4.1%	-7.2%	6.2%	1.6%
归母净利润（亿元）(A)	38.67	24.32	10.90	30.39	52.86	43.40	-21.44	11.31	-10.34	-7.90	0.32	2.85
净利润同比	-20.4%	-40.8%	-58.0%	198.5%	65.9%	-19.7%	-152.6%	154.3%	-183.7%	24.6%	104.0%	800.0%
④毛利率	87.5%	87.9%	87.9%	87.3%	86.6%	86.6%	86.8%	86.2%	83.6%	80.7%	81.1%	80.2%
④净利率	162.8%	91.4%	38.1%	101.8%	162.4%	127.5%	-63.3%	52.7%	-27.4%	-32.0%	7.9%	8.5%
②净资产收益率（平均）(A)	7.5%	4.3%	1.8%	5.3%	8.4%	6.4%	-3.4%	1.9%	-1.6%	-1.3%	0.1%	0.5%
②投入资本回报率	6.9%	4.0%	1.7%	4.8%	7.7%	5.9%	-3.3%	1.7%	-1.2%	-0.9%	0.0%	0.3%
资产负债率(A)	11.3%	9.4%	11.7%	11.1%	10.8%	16.6%	20.3%	25.1%	30.0%	30.4%	32.1%	34.0%
经营现金流（亿元）	18.89	21.28	26.11	20.81	24.10	28.68	17.17	20.24	21.39	20.00	21.82	20.67
存货周转天数	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	0.43

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.5%、ROIC 0.3%、资产负债率34.0%；全期经营现金流/归母净利润为1.49倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从87.5%到80.2%，总体下行；净利率最新为8.5%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 ✓

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$17.69 × 10.27亿股	≈ 166.68亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 5.35亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈24.70×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈1.0%
回报的历史区间	披露ROIC	-3.28% – 7.66%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：10.27亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债354.13亿元，资产负债率34.0%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$1.08，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约181.68亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	1,037.86	1,056.51	1,042.51
总负债（亿元）	315.68	339.49	354.13
资产负债率	30.4%	32.1%	34.0%
流动比率	2.35	0.60	1.50
期末现金（亿元）	23.41	14.48	34.60
归母净资产（亿元）	608.82	611.12	591.21

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	1.9%
①净利润	-21.1%
每股营收	2.2%
每股净资产	1.0%
每股股息	-1.3%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	希慎兴业的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点30.5%，PE/PB为57.68/0.28倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.5%、ROIC 0.3%；最弱证据是净现比1.49倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化-4.5%、最新DPS为HK$1.08；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查希慎兴业的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对希慎兴业年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。