HK_太古地产(01972)财报SWIRE PROPERTIES LIMITED · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$22.28

52周区间 18.85 – 26.38

市盈率 (TTM)

-83.68

历史曾 44.61–44.61倍

市净率

0.48

历史曾 0.32–0.43倍

股息率

5.2%

最新DPS HK$1.15

总市值

HK$1,282.77亿

≈1,176.85亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

翻页

进入渔场：现价距52周低点高18.2%，距高点低18.4%；PE -83.68倍、PB 0.48倍，年度历史参照分别为44.61–44.61倍与0.32–0.43倍。

30 秒结论：最新营收144.89亿元、归母净利润-13.85亿元，ROE -0.6%，净现比0.63倍；主要疑点是记录失真与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 ✕ 记录失真 2ROE与杠杆 ✕ 回报为负 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 ✕ 利润承压 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

太古地产于2012-01-18在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事物业投资业务的投资控股公司。该公司通过三个分部运营业务。物业投资分部从事发展、租赁及管理商业、零售及住宅物业业务。酒店分部从事酒店的投资及经营业务,透过太古酒店於香港、中国内地及美国拥有及管理酒店。物业买卖分部从事发展、兴建及出售住宅物业业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	2.07	2.36	2.57	2.65	2.20	2.18	1.91	2.28	2.11	2.27	2.30	2.52
①每股收益（基本）	1.29	2.02	2.30	4.85	4.29	2.05	0.59	1.00	1.21	0.41	-0.12	-0.24
每股经营现金流	1.25	1.17	1.32	1.68	1.41	0.67	0.79	0.71	0.73	0.84	0.60	1.17
每股股息 HK$	0.67	0.71	0.73	0.79	0.86	0.89	0.92	0.96	1.01	1.06	1.11	1.15
每股净资产	28.46	31.47	35.01	37.37	42.50	44.64	42.21	41.49	44.87	44.87	44.28	42.27
③加权平均股本（亿股）	58.38	58.39	58.56	58.55	58.50	58.62	58.51	58.30	58.68	58.60	58.92	56.78
②净资产收益率（平均）	4.6%	6.6%	6.8%	14.1%	10.7%	4.7%	1.4%	2.5%	2.7%	0.9%	-0.3%	-0.6%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从1.29元到-0.24元；最深一期为2025年EPS -0.24元，序列存在明显波动。 ✕

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从58.38亿股到56.78亿股，累计变化-2.7%；最新每股股息为HK$1.15。 ✓

5估值锚 —— PB 0.48倍，市值1,282.77亿港元对应归母净资产2,433.82亿元人民币；现金91.97亿元、总资产3,193.17亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	121.38	137.79	150.21	155.13	128.97	127.40	112.01	133.42	123.50	132.94	133.61	144.89
营收同比	19.0%	6.9%	2.1%	10.5%	-20.7%	-3.4%	-6.4%	19.4%	-15.3%	6.1%	-1.6%	11.2%
归母净利润（亿元）(A)	75.07	117.89	134.62	283.85	251.17	120.24	34.47	58.15	71.28	23.90	-7.09	-13.85
净利润同比	-24.0%	47.9%	6.9%	125.6%	-15.6%	-53.2%	-69.5%	73.9%	12.2%	-67.0%	-129.0%	-100.1%
④毛利率	66.4%	64.9%	61.4%	59.2%	69.5%	71.7%	74.5%	66.2%	68.9%	70.8%	70.5%	66.4%
④净利率	63.2%	86.3%	90.6%	183.3%	195.1%	94.7%	30.6%	45.9%	59.5%	18.8%	-4.2%	-9.7%
②净资产收益率（平均）(A)	4.6%	6.6%	6.8%	14.1%	10.7%	4.7%	1.4%	2.5%	2.7%	0.9%	-0.3%	-0.6%
②投入资本回报率	3.8%	5.4%	5.5%	11.5%	9.0%	4.1%	1.3%	2.2%	2.4%	0.8%	-0.2%	-0.4%
资产负债率(A)	19.9%	20.1%	19.3%	17.5%	15.7%	14.5%	13.8%	13.6%	13.3%	18.7%	21.7%	23.2%
经营现金流（亿元）	73.15	68.45	77.15	98.27	82.28	39.19	46.03	41.25	42.48	49.34	34.84	67.48
存货周转天数	0.64	0.73	0.97	1.86	2.30	1.55	0.93	1.06	0.58	0.49	0.39	0.38

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE -0.6%、ROIC -0.4%、资产负债率23.2%；全期经营现金流/归母净利润为0.63倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 ✕

4利润率 —— 毛利率从66.4%到66.4%，总体上行；净利率最新为-9.7%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 ✕

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$22.28 × 57.57亿股	≈ 1,176.85亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ -2.29亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈-472.88×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈-0.1%
回报的历史区间	披露ROIC	-0.45% – 11.53%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：57.57亿股（每手200股）。

负债结构：总负债742.36亿元，资产负债率23.2%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$1.15，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约1,282.77亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	3,212.44	3,291.39	3,193.17
总负债（亿元）	601.18	713.04	742.36
资产负债率	18.7%	21.7%	23.2%
流动比率	1.03	1.37	1.15
期末现金（亿元）	46.19	48.27	91.97
归母净资产（亿元）	2,583.47	2,549.63	2,433.82

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	1.6%
①净利润	—
每股营收	1.8%
每股净资产	3.7%
每股股息	5.0%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	太古地产的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点18.2%，PE/PB为-83.68/0.48倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE -0.6%、ROIC -0.4%；最弱证据是净现比0.63倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化-2.7%、最新DPS为HK$1.15；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查太古地产的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：长期记录或估值锚出现致命伤，先翻页；若继续，核心是核对太古地产年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。