HK_华润置地(01109)财报China Resources Land Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$33.28

52周区间 25.59 – 38.77

市盈率 (TTM)

8.43

历史曾 6.98–7.54倍

市净率

0.74

历史曾 0.66–0.71倍

股息率

4.0%

最新DPS HK$1.33

总市值

HK$2,373.18亿

≈2,177.23亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

未进渔场：现价距52周低点高30.1%，距高点低16.5%；PE 8.43倍、PB 0.74倍，年度历史参照分别为6.98–7.54倍与0.66–0.71倍。

30 秒结论：最新营收2,814.38亿元、归母净利润254.18亿元，ROE 9.0%，净现比0.99倍；主要疑点是收益波动与未到低位，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 △ 轻度稀释 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 △ 未到低位

公司业务与商业模式

华润置地于1996-11-08在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事物业开发及销售。该公司透过四个部门营运业务。开发销售型业务分部主要开发及销售住宅物业、办公楼及商业楼宇。经营性不动产业务分部主要从事投资物业的租赁业务。轻资产管理业务分部主要从事商业营运及物业管理业务。生态圈要素型业务分部主要从事建筑施工、代建代营运、租赁住房业务及产业地产等业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	12.14	12.56	14.11	14.71	17.49	20.78	25.18	29.74	29.04	35.22	39.11	39.47
①每股收益（基本）	1.83	2.19	2.51	2.84	3.50	4.13	4.18	4.54	3.94	4.40	3.58	3.56
每股经营现金流	1.02	5.06	2.00	1.37	3.93	4.59	3.13	0.99	0.17	6.64	6.53	5.44
每股股息 HK$	0.50	0.58	0.71	1.00	1.26	1.19	1.52	1.69	1.61	1.58	1.44	1.33
每股净资产	10.68	13.51	14.61	16.77	19.40	24.34	28.53	31.77	34.22	37.14	38.21	40.60
③加权平均股本（亿股）	65.32	67.63	69.40	69.33	69.25	69.69	71.32	71.37	71.30	71.28	71.32	71.40
②净资产收益率（平均）	16.2%	15.2%	16.8%	17.7%	18.8%	18.0%	15.7%	15.1%	11.9%	12.3%	9.5%	9.0%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从1.83元到3.56元；最深一期为2014年EPS 1.83元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从65.32亿股到71.40亿股，累计变化9.3%；最新每股股息为HK$1.33。 △

5估值锚 —— PB 0.74倍，市值2,373.18亿港元对应归母净资产2,894.84亿元人民币；现金1,154.49亿元、总资产10,787.01亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 △

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	707.65	870.51	977.95	1,019.43	1,211.89	1,481.67	1,795.87	2,121.08	2,070.61	2,511.37	2,789.05	2,814.38
营收同比	23.8%	15.3%	5.2%	8.5%	18.9%	21.9%	21.2%	18.1%	-2.4%	21.3%	11.0%	0.9%
归母净利润（亿元）(A)	119.44	148.27	174.44	196.90	242.38	287.84	298.10	324.01	280.92	313.65	255.33	254.18
净利润同比	0.1%	15.8%	10.2%	18.0%	23.1%	18.3%	3.6%	8.7%	-13.3%	11.7%	-18.5%	-0.5%
④毛利率	30.6%	31.2%	33.7%	40.3%	43.4%	37.9%	30.9%	27.0%	26.2%	25.2%	21.6%	21.2%
④净利率	18.1%	18.7%	20.6%	21.4%	22.5%	23.3%	19.0%	17.6%	15.6%	14.9%	12.1%	11.7%
②净资产收益率（平均）(A)	16.2%	15.2%	16.8%	17.7%	18.8%	18.0%	15.7%	15.1%	11.9%	12.3%	9.5%	9.0%
②投入资本回报率	5.6%	5.8%	5.7%	5.5%	4.7%	4.9%	4.4%	4.3%	3.4%	3.4%	2.8%	3.0%
资产负债率(A)	67.6%	66.1%	67.4%	70.0%	72.4%	69.4%	70.5%	69.2%	68.4%	67.8%	64.8%	61.1%
经营现金流（亿元）	65.62	337.74	138.57	93.11	272.35	337.97	223.28	70.28	12.30	473.52	465.40	387.93
存货周转天数	0.39	0.40	0.38	0.30	0.24	0.28	0.34	0.40	0.34	0.37	0.45	0.53

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 9.0%、ROIC 3.0%、资产负债率61.1%；全期经营现金流/归母净利润为0.99倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 △

4利润率 —— 毛利率从30.6%到21.2%，总体下行；净利率最新为11.7%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$33.28 × 71.31亿股	≈ 2,177.23亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 533.53亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈1.92×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈30.7%
回报的历史区间	披露ROIC	2.80% – 5.78%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：71.31亿股（每手500股）。

负债结构：总负债6,593.85亿元，资产负债率61.1%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$1.33，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约2,373.18亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	11,911.77	11,295.01	10,787.01
总负债（亿元）	8,070.28	7,325.49	6,593.85
资产负债率	67.8%	64.8%	61.1%
流动比率	1.34	1.41	1.66
期末现金（亿元）	1,126.75	1,313.81	1,154.49
归母净资产（亿元）	2,648.67	2,727.20	2,894.84

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	13.4%
①净利润	7.1%
每股营收	11.3%
每股净资产	12.9%
每股股息	9.4%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	华润置地的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	尚未进入价格筛选区：距52周低点30.1%，PE/PB为8.43/0.74倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 9.0%、ROIC 3.0%；最弱证据是净现比0.99倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化9.3%、最新DPS为HK$1.33；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查华润置地的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	当前价格信号不成立；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对华润置地年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。