HK_华润万象生活(01209)财报China Resources Mixc Lifestyle Services Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$38.06

52周区间 34.06 – 50.17

市盈率 (TTM)

19.77

历史曾 21.75–23.03倍

市净率

5.07

历史曾 4.78–5.06倍

股息率

2.6%

最新DPS HK$0.97

总市值

HK$868.72亿

≈796.99亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高11.8%，距高点低31.8%；PE 19.77倍、PB 5.07倍，年度历史参照分别为21.75–23.03倍与4.78–5.06倍。

30 秒结论：最新营收180.22亿元、归母净利润39.69亿元，ROE 24.8%，净现比1.14倍；主要疑点是收益上行与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 ✓ 收益上行 2ROE与杠杆 ✓ 回报有现金 3股本变化 ✕ 股本扩张 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

华润万象生活于2020-12-09在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要提供物业管理及商业运营服务的公司。该公司通过三个分部开展业务。商业航道业务分部为购物中心提供物业管理及其他服务、商业运营服务及商业分租服务,为写字楼提供商业运营服务、物业管理及其他服务。物业航道业务分部为社区空间物业和城市空间物业提供物业管理服务,主要包括基础物业管理服务、非业主增值服务,及业主增值服务。生态圈业务分部提供生态服务,包括化妆品自营、文化运营及其他服务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）上市后口径；识别到IPO/优先股会计断点，早期每股数据不列

指标	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	2.97	3.89	5.26	6.47	7.52	7.90
①每股收益（基本）	0.48	0.76	0.97	1.28	1.58	1.74
每股经营现金流	0.48	1.00	0.83	1.33	1.87	1.79
每股股息 HK$	0.16	0.48	0.60	0.83	1.06	0.97
每股净资产	5.46	6.08	6.26	6.99	7.24	6.77
③加权平均股本（亿股）	16.86	22.82	22.81	22.83	22.83	22.82
②净资产收益率（平均）	12.1%	13.1%	15.7%	19.4%	22.4%	24.8%

1长期记录 —— 上市后口径列出6期，EPS从0.48元到1.74元；最深一期为2020年EPS 0.48元，序列接近上行。 ✓

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从16.86亿股到22.82亿股，累计变化35.4%；最新每股股息为HK$0.97。 ✕

5估值锚 —— 当前PE 19.77倍、PB 5.07倍，相对年度历史参照PE 21.75–23.03倍、PB 4.78–5.06倍；最新归母净利润39.69亿元，估值必须与当前利润所处状态一并核对。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部9年历史

指标	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	31.29	44.32	58.68	67.79	88.75	120.16	147.67	171.54	180.22
营收同比	—	41.6%	32.4%	15.5%	30.9%	35.4%	22.9%	15.4%	5.1%
归母净利润（亿元）(A)	3.88	4.23	3.65	8.18	17.25	22.06	29.29	35.98	39.69
净利润同比	—	8.9%	-13.7%	124.1%	110.9%	27.9%	32.8%	23.9%	10.3%
④毛利率	13.0%	15.0%	16.1%	27.0%	31.1%	30.1%	31.8%	32.9%	35.5%
④净利率	12.4%	9.5%	6.2%	12.1%	19.4%	18.4%	19.9%	21.9%	22.7%
②净资产收益率（平均）(A)	123.5%	86.2%	43.0%	12.1%	13.1%	15.7%	19.4%	22.4%	24.8%
②投入资本回报率	12.9%	11.1%	6.6%	10.7%	20.7%	20.9%	23.2%	25.5%	20.2%
资产负债率(A)	91.9%	88.4%	85.5%	34.7%	35.7%	44.6%	42.3%	42.2%	46.0%
经营现金流（亿元）	5.29	11.42	4.55	11.03	22.90	18.91	30.42	42.46	40.81
存货周转天数	73.63	52.70	46.53	32.81	36.61	58.78	57.44	51.67	47.62

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 24.8%、ROIC 20.2%、资产负债率46.0%；全期经营现金流/归母净利润为1.14倍，累计利润有现金覆盖。 ✓

4利润率 —— 毛利率从13.0%到35.5%，总体上行；净利率最新为22.7%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$38.06 × 22.82亿股	≈ 796.99亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 53.53亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈13.85×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈53.9%
回报的历史区间	披露ROIC	6.57% – 25.47%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：22.82亿股（每手200股）。

负债结构：总负债133.57亿元，资产负债率46.0%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.97，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约868.72亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	277.83	291.42	290.51
总负债（亿元）	117.47	124.47	133.57
资产负债率	42.3%	42.2%	46.0%
流动比率	2.34	1.84	1.43
期末现金（亿元）	115.80	96.00	55.38
归母净资产（亿元）	159.48	165.00	154.62

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2020→2025）

指标	年复合
①营收	21.6%
①净利润	37.2%
每股营收	21.6%
每股净资产	4.4%
每股股息	44.1%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	华润万象生活的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点11.8%，PE/PB为19.77/5.07倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 24.8%、ROIC 20.2%；最弱证据是净现比1.14倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化35.4%、最新DPS为HK$0.97；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查华润万象生活的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对华润万象生活年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2017–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 上市前失真期保留在经营表、每股表从识别到的IPO断点起列；IPO当年加权股本受时点影响。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。