HK_九龙仓置业(01997)财报WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$24.84

52周区间 20.26 – 28.72

市盈率 (TTM)

-17.72

历史曾 26.78–81.10倍

市净率

0.42

历史曾 0.27–0.38倍

股息率

5.3%

最新DPS HK$1.32

总市值

HK$754.20亿

≈691.93亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

翻页

未进渔场：现价距52周低点高22.6%，距高点低15.6%；PE -17.72倍、PB 0.42倍，年度历史参照分别为26.78–81.10倍与0.27–0.38倍。

30 秒结论：最新营收115.75亿元、归母净利润-38.45亿元，ROE -2.3%，净现比1.23倍；主要疑点是记录失真与锚点失效，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 ✕ 记录失真 2ROE与杠杆 ✕ 回报为负 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 ✕ 利润承压 5估值锚 ✕ 锚点失效

公司业务与商业模式

九龙仓置业于2017-11-23在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事于物业租赁及管理的投资控股公司。该公司通过四个分部运营业务。投资物业分部主要涉及物业租赁及管理业务,其投资物业组合,主要包括商场、写字楼及服务式住宅。发展物业分部包含与土地收购、发展、兴建及销售主要於中国内地的销售物业有关的活动。酒店分部包括香港及中国内地的酒店业务。投资分部指於全球资本市场的股本投资。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）上市后口径；识别到IPO/优先股会计断点，早期每股数据不列

指标	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	5.76	4.76	4.73	4.30	4.32	3.67	3.97	3.94	3.81
①每股收益（基本）	4.74	5.20	1.16	-2.18	1.19	-2.61	1.42	0.27	-1.26
每股经营现金流	2.66	2.74	3.55	1.34	2.15	1.97	1.75	1.93	2.01
每股股息 HK$	2.00	2.15	1.71	1.36	1.34	1.28	1.25	1.26	1.32
每股净资产	57.08	63.14	63.77	56.70	55.50	56.01	57.13	57.28	54.05
③加权平均股本（亿股）	30.37	30.35	30.45	30.32	30.28	30.33	30.36	30.72	30.41
②净资产收益率（平均）	8.5%	8.5%	1.8%	-3.7%	2.1%	-4.5%	2.5%	0.5%	-2.3%

1长期记录 —— 上市后口径列出9期，EPS从4.74元到-1.26元；最深一期为2022年EPS -2.61元，序列存在明显波动。 ✕

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从30.37亿股到30.41亿股，累计变化0.1%；最新每股股息为HK$1.32。 ✓

5估值锚 —— PB 0.42倍，市值754.20亿港元对应归母净资产1,641.20亿元人民币；现金18.34亿元、总资产2,074.63亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✕

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	137.56	147.25	150.73	174.74	144.41	143.71	130.58	131.17	111.29	120.58	119.57	115.75
营收同比	—	0.8%	-4.1%	24.1%	-21.2%	-2.7%	-3.3%	3.4%	-22.3%	6.8%	-3.0%	-0.8%
归母净利润（亿元）(A)	277.11	115.50	88.71	143.93	157.95	35.19	-66.10	35.90	-79.11	43.19	8.25	-38.45
净利润同比	—	-60.8%	-28.1%	73.6%	4.7%	-78.2%	-299.9%	155.9%	-301.7%	153.8%	-81.3%	-577.8%
④毛利率	65.4%	71.8%	74.8%	78.5%	82.5%	84.8%	71.8%	66.7%	80.1%	80.3%	80.1%	78.3%
④净利率	203.4%	81.4%	60.4%	85.6%	110.8%	24.9%	-52.5%	27.7%	-71.8%	34.9%	6.8%	-34.0%
②净资产收益率（平均）(A)	17.5%	6.8%	4.9%	8.5%	8.5%	1.8%	-3.7%	2.1%	-4.5%	2.5%	0.5%	-2.3%
②投入资本回报率	14.1%	5.5%	3.9%	6.6%	6.7%	1.4%	-2.9%	1.6%	-3.4%	1.9%	0.4%	-1.9%
资产负债率(A)	21.0%	19.8%	23.1%	21.9%	20.0%	22.1%	24.6%	22.5%	23.7%	20.3%	19.4%	19.0%
经营现金流（亿元）	81.06	95.67	101.71	80.65	83.22	107.70	40.60	65.15	59.74	53.15	58.69	61.13
存货周转天数	1.21	1.29	1.82	4.23	1.48	0.55	0.84	1.41	1.20	1.78	2.47	3.20

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE -2.3%、ROIC -1.9%、资产负债率19.0%；全期经营现金流/归母净利润为1.23倍，累计利润有现金覆盖。 ✕

4利润率 —— 毛利率从65.4%到78.3%，总体上行；净利率最新为-34.0%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 ✕

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$24.84 × 30.36亿股	≈ 691.93亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ -27.93亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈-24.12×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈-1.7%
回报的历史区间	披露ROIC	-3.44% – 14.08%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：30.36亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债394.08亿元，资产负债率19.0%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$1.32，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约754.20亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	2,223.16	2,204.64	2,074.63
总负债（亿元）	450.53	426.79	394.08
资产负债率	20.3%	19.4%	19.0%
流动比率	0.24	0.20	0.23
期末现金（亿元）	10.19	12.11	18.34
归母净资产（亿元）	1,734.61	1,739.29	1,641.20

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2017→2025）

指标	年复合
①营收	-5.0%
①净利润	—
每股营收	-5.0%
每股净资产	-0.7%
每股股息	-5.1%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	九龙仓置业的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	尚未进入价格筛选区：距52周低点22.6%，PE/PB为-17.72/0.42倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE -2.3%、ROIC -1.9%；最弱证据是净现比1.23倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化0.1%、最新DPS为HK$1.32；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查九龙仓置业的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	当前价格信号不成立；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：长期记录或估值锚出现致命伤，先翻页；若继续，核心是核对九龙仓置业年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 上市前失真期保留在经营表、每股表从识别到的IPO断点起列；IPO当年加权股本受时点影响。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。